房地产行业由于周期长、涉税类别多样、跨区域经营等特点，极易产生税务风险。 也是税务机关审计评估的重点对象。 本文对房地产行业实际操作中涉及的各类税种的一些税务风险点进行了总结和整理，以飨读者。
增值税
1、跨地区预缴增值税时未缴纳教育费附加和地方教育费附加的风险
纳税人提供建筑劳务、跨地区销售、租赁房地产的，必须在建筑劳务发生地预缴增值税，并同时缴纳两项附加。 可能存在漏缴教育附加费和地方教育费附加的风险。
企业可在“金税三期”系统中查询纳税人增值税和城市维护建设税申报信息，通过数据关联比对分析进行判断排查。 同时，加强对内对外宣传和操作指导，引导纳税人和税务人员准确落实免减优惠政策。
2、项目公司设立方式未考虑税务因素
地产集团转让土地后，成立项目公司进行开发，没有提前考虑税务影响。 项目公司设立不符合相关规定，导致土地价款在计算缴纳增值税时未按规定扣除。
财税[2016]140号《关于明确金融房地产开发、教育配套服务及其他服务增值税政策的通知》第八条规定：房地产开发企业（含多个房地产开发企业组成的联合体）缴纳增值税向政府部门进行土地出让 缴纳地价后，成立项目公司对出让土地进行开发，同时满足以下条件的，项目公司可扣除房地产开发支付的地价企业按规定向政府部门报送。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门签订变更协议或补充合同，将土地受让方变更为项目公司。
（二）政府部门出让土地用途、规划等条件不变的，签订变更协议或补充合同时，地价总额不变。
（3）项目公司全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
以上三个条件必须同时满足，否则将影响增值税差额的计算和缴纳。
3、融资资金不符合统一借贷还款政策
集团企业、集团核心企业、集团所属财务公司向所属单位收取的利率高于向金融机构借款的利率。
根据《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件三第十九条第七款规定，集团统一借款和还款业务，缴纳的税率不高于向集团内金融机构借款利率水平和向集团内下属单位收取的利息。 统一贷款人向下属单位收取的借款利率高于向金融机构支付的借款利率的，应全额缴纳增值税。 同时，根据《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： 非金融企业向非金融企业借款的利息支出——金融企业利息支出不得超过同期金融企业发生的利息支出金额。 计算类似贷款利率的金额部分。 因此，在项目公司层面，还需要考虑统一借贷和还款的利率是否高于同期金融企业的贷款利率。 超出部分不得在所得税前扣除。
4、关联企业之间的无偿或低息融资
房地产集团集团内关联公司之间的资金融资不按独立公司之间的业务往来处理，不计算利息或收取低利息。
根据财税[2019]20号《财政部、国家税务总局关于明确养老机构免征增值税政策的通知》第三条：“2019年2月1日至2020年12月31日起，集团内企业、单位（含企业集团）之间无偿拆借资金，免征增值税。 《税收征收管理法》第三十六条规定：“外国企业在中国境内设立从事生产、经营的企业事业单位、场所与其关联企业之间的业务往来，按照独立企业之间的业务往来收费”。或缴纳价款、费用；未按照独立企业之间的业务往来收取、缴纳价款、费用，减少其应纳税所得额或者收入的，税务机关有权进行合理调整。” 根据《税收征管法实施细则》第五十四条规定：“纳税人与其关联企业之间的业务往来，有下列情形之一的，税务机关可以调整应纳税额；
融资资金支付或者收取的利息超过或者低于非关联企业之间可以约定的金额，或者利率高于或者低于同类业务的正常利率。 因此，集团内的无息或低利率可能面临税务机关根据金融机构同期贷款利率进行调整的风险。
5. 额外费用不计入收入
根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条的规定，加价费用包括加价手续费、补贴费、基金费、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金以及向买方收取的延期付款利息。 、补偿费、代收费、预付款、包装费、包装租金、保留费、质量费、运输装卸费及其他各种性质的价外费用。 房地产企业直接收取有线电视开户费、管道燃气开户费等的包装设计费税率是多少，不纳入收入申报缴纳增值税。
房地产企业签订合同时，如果约定直接收取有线电视开户费、管道燃气开户费等，且不属于政府性基金、行政事业性收费或者凭发票收取的如果将增值税计算为付款费用，则存在少缴增值税的风险，以及罚款、补缴税款和滞纳金的风险。
总局公告2016年第18号第四条规定：房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。 根据取得的总价款和价外费用，扣除当期销售的房地产项目相应金额。 销售额按地价后的余额计算。 销量=（全部价款及价外费用-本期允许扣除的地价）+（1+11%）（现行税率为9%）
6. 违约金不计入价外费用
房地产企业收到业主（履行购房合同）违约金且不含价外费用的，须申报缴纳增值税。 存在增值税少缴的风险，以及罚款、补缴税款和滞纳金的风险。
场景一：合同已解除，业主向房地产公司支付违约金 （1）房地产公司收到违约金，不属于增值税征税范围（合同解除后的销售行为不属于增值税征税范围）不再存在）。 无需缴纳增值税； （2）房地产公司无需开具发票，可直接向业主A提供付款收据。
第二种情况：合同已经履行，业主违反合同，按照买卖合同的规定向房地产公司支付违约金。 （一）房地产公司收到的拖欠金属属于增值税应税行为，应作为价外费用缴纳增值税； （2））房地产企业收到违约金时，应正常开具发票包装设计费税率是多少，所选开票代码应与“房地产销售”所选代码一致。 如果业主为个人开具普通发票，如果业主是企业，也可以根据要求开具专用发票。 也就是说，违约金应该与卖房开具的发票一致。 如果开具专用发票，买方取得的价外费用专用发票一般可以从进项中扣除。
七、商品房销售价值与捐赠物品价值不区分。
房地产开发企业销售商品房并赠送汽车、家电、家具时，未在销售合同（或补充协议）中单独记载房屋及赠与价值的，计算增值税以房地产销售发票为依据。
房地产开发企业出售商品房并赠送汽车、家电、家具的行为属于兼营行为。 企业在销售合同（或补充协议）中不单独记载房屋和赠与的价值，两者之间没有区别，从而降低了销售货物的税率。 存在罚款、补缴税款和滞纳金的风险。
房地产开发企业出售商品房和赠送汽车、家电、家具的行为属于并行经营，应分为两部分：一是销售房地产，税率为9%；二是销售商品房，税率为9%；二是销售商品房，税率为9%。 二是销售货物，税率为13%。 分别核算和计算各自的增值税。
1、计税方法的风险
1、房地产开发企业取得《建设工程施工许可证》且注明合同开工日期不早于2016年4月30日，且《建设工程施工许可证》未注明合同开工日期，或《建设工程施工许可证》注明合同开工日期的，未取得《施工许可证》。 许可证”且建设工程合同中注明的开工日期不在2016年4月30日之前，存在错误选择简易计税方法的风险。
2、房地产开发企业选择简易计税方式后36个月内变更计税方式的风险。
2、预缴税款的风险
3、房地产开发企业申请预售许可证后取得的预售收入未进行预付款申报的风险。
4、房地产开发企业在申请预售许可证前“存入”的保证金、意向金、保证金等资金，在正式预售后未及时转入预售收入，预售收入未及时申报，导致少付款。 增值税风险。
5、房地产开发企业在申报预缴增值税时未足额申报预售收入，存在预缴增值税风险。
3、销售收入确认的风险
6、《商品房销售合同》规定的交付时间到期后，房地产开发企业面临未及时申报当期增值税的风险。
7、房地产开发企业《商品房销售合同》规定的交付时间虽未到期，但实际交付时已提前交付，且未在实际交付当期申报纳税，导致交付的风险少缴增值税。
八、房地产开发企业销售现房按3%的预缴税率预缴增值税的风险。
九、房地产开发企业销售自行开发的精装修房屋（装修标准包括家电、家具等）时，收取的装修费不计入销售收入总额，存在付价风险——根据房地产销售征收附加税。
10、房地产开发企业出售车位时未及时缴纳增值税的风险。
11、房地产开发企业利用开发产品抵扣材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、搬迁补偿费等债务，未按照有关规定进行会计处理，存在存在不按规定计税的风险。
12、房地产开发企业以开发产品换取土地使用权、股权等非货币资产时，存在不按照税法规定纳税的风险。
13.房地产开发企业将开发产品作为投资或提供给其他单位或个体工商户时，存在不按照视同销售规定计税的风险。
14.房地产开发企业向股东或投资者分配开发产品时，存在不按照视同销售规定计税的风险。
十五、房地产开发企业销售房地产时，存在将购买的家电等商品无偿赠予其他单位或者个人的风险，不视同销售商品缴纳增值税。
16.房地产开发企业发生视同销售的应税活动时，存在无法准确确定计税依据的风险。
17、房地产开发企业自行开发建设房屋，存在已约定价格但未按约定价格申报增值税的风险。
18.房地产开发企业在未约定价格的情况下自行开发建设房屋，存在增值税申报计税基础低于成本价的风险。
十九、房地产开发企业自行开发建设房屋且已约定价格的，存在约定价格低于成本价的风险。
20.房地产开发企业出租未售出的房屋和车位，存在部分房屋和车位未申报、未缴纳增值税而出租的风险。
21.房地产开发企业将未售出的房屋、车位出租或转让给商业管理公司管理经营，未能准确区分物业费、商业管理费和租金风险。
4、地价抵扣风险
22.存在房地产开发企业缴纳土地出让金时未取得合法合规票据，但差额作为地价抵扣的风险。
23、房地产开发企业存在未实际缴纳土地出让金，而是将差额作为地价抵扣的风险。
24、房地产开发企业存在土地出让金滞纳金和违约金差额从地价中扣除的风险。
25、房地产开发企业将城市基础设施配套费和其他开发费的差额作为地价扣除的风险。
26、房地产开发企业存在返还土地出让金但不降低地价的风险。
27、房地产开发企业拆迁补偿费实际扣除金额大于拆迁协议约定金额的风险。
28.房地产开发企业对国有建设用地进行土地一级开发，向政府部门支付的拆迁补偿费未取得财政非税收入票据的，存在差额作为税前扣除的风险。从土地价格中扣除。
29、房地产开发企业对村集体土地进行土地一级开发，未取得村集体出具的村集体经济组织统一收款收据的，存在差额被扣除作为地价的风险扣除。
三十、房地产开发企业在未取得非现金支付证明的情况下，直接向被拆迁人支付拆迁补偿费，存在从地价中扣除差额的风险。
31、房地产开发企业支付的补偿款是否超出扣除范围的风险。
32.存在房地产开发企业取得合法合规票据但未实际缴纳拆迁补偿费，而是将差额作为地价抵扣的风险。
33、房地产企业一次性购买土地并分期开发时，存在地价划分不准确的风险。
34、房地产开发企业分期开发同一地块，存在实际参与差额扣除计算的地价总额与政策允许扣除的地价总额不一致的风险。
35、同一项目内，采用一般计税方式，未按照可售面积分摊，存在误算当期允许扣除的地价的风险。
5、进项税额抵扣风险
三十六、房地产开发企业外包建设工程后，存在取得承包工程量中所列货物、劳务和服务的进项发票抵扣的风险。
三十七、房地产开发企业接受建筑劳务增值税发票时，存在备注中未注明建筑劳务发生地县（市、区）名称和项目名称的风险发票栏。
38.房地产开发企业未实际经营，取得虚假增值税发票。 存在虚增建筑安装成本抵扣进项税额的风险。
三十九、房地产开发企业发生的各类基础设施建设费，开具发票内容、金额与实际支出不符，或者同一项目重复开具发票，存在基础设施建设费使用风险发票虚报进项税额。
40.房地产开发企业在开发过程中发生的规划设计费可能存在偏离市场价格、不服务于合理商业目的的风险。
41、房地产开发企业可能存在取得未实际发生的扣除额发票的风险，也可能存在取得同一设计项目不同设计单位发票的风险。
42.境外主体为房地产开发企业提供设计服务，存在增值税代扣代缴风险。
43、房地产开发企业存在将老项目进项税额纳入新项目抵扣的风险。
44.房地产开发企业可以准确划分新旧项目的进项税额，但未能划分风险。
45.房地产开发企业无法准确划分新旧项目进项税额，未按照规定计算分配风险。
6、留存退税风险
46.部分房地产开发企业移交房产后未及时结转收入，未按规定计提销项税，存在虚假增量退税风险。
四十七、房地产开发企业出现异常亏损、简易计税项目、增值税免税项目、集体福利或个人消费等，进项税额未转出，导致虚假增量超额退税的风险。
四十八、房地产开发企业申请退税前更正前期申报，导致期末抵扣税额发生变化，或者退税后未按要求正确调整税额的处理后，存在虚假增量退税的风险。
土地增值税
1.是否存在应当进行土地增值税清算，或者税务机关要求清算但未在规定期限内进行土地增值税清算的。
2.办理土地增值税清算时，所附前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等凭证或材料是否符合清算要求。
3、办理土地增值税结算时，土地成本分摊是否符合规定。
4、委托人向被拆迁户支付的价差是否按照实际支付的金额计入拆迁补偿费。
5、被拆迁户向委托人支付的价差是否从本项目拆迁补偿费中扣除。
6、若采用异地安置，且异地安置的房屋为自行开发建设的，公允价格是否应纳入本项目拆迁补偿费中。
7、购买异地安置房屋的，实际支付的购买费用是否应当计入拆迁补偿费。
8、货币安置拆迁的，是否凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。
9、缴纳土地增值税时，已计入房地产开发成本的借款费用或利息费用，均调整至财务费用核算扣除。
10、办理土地增值税时，能否准确界定和核算开发间接成本。
11、办理土地增值税时，土地扣除费用是否取得省级以上（含省级）财政部门监（印）的合法有效的财务票据。
12、办理土地增值税时，成本扣除范围是否符合规定，能否准确区分土地增值税扣除项目和企业所得税税前扣除项目。
公司所得税
（一）未计入或少计收入的
1、成品销售收入未及时结转。 项目已竣工注册或已入住，并已取得预售收入。 会计科目入账预收货款，未结转销售收入。
2、代有关部门、单位和企业收取的各种资金、费用及附加已纳入开发产品价格或开发企业开具发票，但按规定不确认为销售收入。
3、利用房产对外投资，低价卖给内部员工。 销售价格较低，不视为销售。
4、开发的产品用于抵销材料款、工程款、中介服务费等债务，不按照市场销售价格确认收入。
5、委托销售开发产品未确认或未按照规定确认销售收入。
6.银行未及时确认抵押贷款收入或隐瞒首付收入。
7、未及时入账预售收入。 例如，本应计入预收账款的定金、房屋销售款，应计入其他应付款。
8. 物业租金收入不作为销售额报告。
9、拆迁安置房屋未按约定价格出售或作为收入的，不视为销售。
10、利用外资减少，无转移收入。
11、政府收益和政府奖励不计入营业外收入。
12、客户放弃的购房保证金、被没收的违约保证金、施工方因延误工期的罚金收入、先租后售收取的租金等收入不入账。
13、修缮车库、阁楼、地下室和精装修房间的未申报收入。
14.将银行抵押付款纳入短期贷款账户，不将其视为预收款项。
(2) 成本虚增
1、建设成本低于当地同期同类开发项目的平均建筑安装成本。
2、对总合同中包含的附属工程、水电工程、屋面防水工程等单独签订虚假合同、虚假结算单。
3、虚构补充合同增加工程款。
4、通过地价让渡给建筑安装公司利润。
5、自购建材成本重复计算扣除。
6、建筑安装发票不是项目所在地税务机关开具的。
7、到税务局开具大额建筑安装发票或代购票，虚列费用。
8、园艺企业虚开苗木发票，或购买苗木冒充自家苗木开具免税发票。
9、将明星代言费等费用纳入建设成本。
10、挂靠某建筑公司，虚开增值税专用发票，虚增费用。
11、虚开“劳务派遣费”发票。
12、虚报拆迁补偿费或者未取得税法允许的税前缴款凭证的。
13.实行高标准项目指标，抬高开发成本。
(3) 预提费用过高
1.扣缴不得扣缴的配套设施建设费，如扣缴作为公共配套设施的园林绿化费；
2、超过允许扣缴的金额。 例如，外包项目发票金额不足，超过合同总金额的10%；
3、已竣工配套设施未及时清算的；
4、设置配套设施，垫付相关建设费用。
（四）配套设施成本结转不准确
自用、营利或产权不属于全体业主的会所、车库、物业楼等配套设施，纳入公共配套设施分摊开发成本，单独核算； 或者虽然成本是单独计算的，但土地成本或基础设施成本是分摊的。
（5）项目混乱，增加早期开发成本
人为调整建筑安装成本在各类开发项目之间的分配，将未完工或拟自用的开发产品成本计入已完工开发产品成本，更多转入主营业务成本，人为调整利润，扩大预售规模。 - 税收减免。
（六）与取得收入无关的费用清单
1、社区内商住楼/建筑公司缴纳的水电费将计入公司开发成本。
2、将专项借款用于与生产经营无关的项目。
3、与运营无关的赞助费用计入管理费用。
4、同一地区运营多个项目的成本必须准确划分。 例如，已完工但未核销的项目后续费用将通过多种形式转入正常项目公司。
（七）利息支出不符合规定的
1、分摊扣除的利息费用不符合统一借贷还款政策。
（1）集团企业，集团的核心企业或从其下属单位隶属于集团的金融公司收取的利率水平高于从金融机构借贷的利率水平。
（2）项目公司未获得该集团发行的免税发票，以支付给集团的利息；
（3）统一借款和还款协议以及该集团与金融机构的贷款合同未保留以供将来参考。
2.项目建设期间的借贷成本一次包括在财务费用中，应大写并分配给开发成本。
3.由于独立企业之间的业务交易，房地产集团在该集团内的附属企业中的资金融资没有处理，也没有计算任何利息或收取低利息。
（8）当转售租用的财产或营业室时，剩下的成本不准确，折旧或摊销费用尚未扣除，从而导致过度转移成本。
（9）使用A的材料列出多个费用
1.建筑合同清楚地指出，劳动力和材料将被签约，材料将由建筑方完全承担。 但是，发给建筑团的材料发票已在开发成本中列出，并且一再列出了成本。
2.施工合同规定，只有工作，但不能涵盖材料，材料将由建筑商提供。 但是，施工和安装发票金额包括A.
（10）多列费用
1.管理费用包括会议费，业务费，检查费和其他费用。 优惠券后面的附件实际上是用于香烟，葡萄酒，餐饮等的发票。
2.会议费不包括其他相关凭证，例如会议时间，位置，参与者，内容，目的，费用标准等。
3.模型房屋的装饰成本直接包括在销售费用中，不包括在开发成本中。 单独的建筑和随后拆除的建筑成本和装饰成本不被视为长期递延费用。 销售办公室的租金一笔一次性支付，并且在租赁期内不会摊销。
4.开票未来的高利贷利息作为咨询费，并将其包括在管理费用中。
5.慈善捐款超过限额或直接捐款而无需调整税收。
6.尚未调整超过扣除额度的福利费用，教育资金，工会资金和商业娱乐费用，或者尚未包含在没有扣除限制的其他帐户中。 例如，如果将它们包括在行政费用中 - 官方费用，劳动保险费和旅行费用，则是业务费用。 娱乐费用的购物卡，
礼物和用餐费用。
